Le décret du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières prévues à l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 a fait l’objet d’un recours pour excès de pouvoir introduit par la Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie ainsi que par la Fédération nationale de l’immeuble, l’Union des syndicats de l’immobilier et le Syndicat national des professionnels immobiliers.
Le Conseil d’Etat dans son arrêt du 26 mars 2015 a fait droit à certains moyens soulevés par les requérants et annule partie du premier alinéa du point 9 du contrat type en ce qu’il met certains frais du syndic à la charge des copropriétaires et non au syndicat, ainsi qu’au point 9.2 la référence aux frais de délivrance du certificat de l’article 20 II de la Loi du 10 juillet 1965.
L’alinéa 1er de l’article 9 du contrat type établi par décret du 26 mars 2015 prévoit que le coût de certaines prestations du syndic, à savoir notamment les frais de recouvrement en référence aux dispositions de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires précisant que ce dernier « ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre ».
Il en résulte que le syndic doit recouvrer directement et en son nom les frais de recouvrement facturés conformément au contrat passé avec le Syndicat des copropriétaires.
Or une telle disposition se heurte à l’effet relatif des conventions tel que défini à l’article 1165 du Code Civil, le contrat entre le syndic et le syndicat ne pouvant mettre d’obligation qu’à la charge de ses cocontractants et non à celles des copropriétaires eux-mêmes.
La dérogation prévue à l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 en matière de répartition des charges qui prévoit que certains des frais exposés par le syndicat soient imputés au seul copropriétaire concerné ne saurait justifier d’écarter les dispositions de l’article 1165 du Code Civil, l’imputation de ces frais par le syndicat à un copropriétaire déterminé relevant du fonctionnement propre au syndicat tel que prévu par la Loi du 10 juillet 1965.
L’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 n’a pas en outre pour objet de laisser à la charge du syndic les frais et honoraires exposés si le copropriétaire est insolvable, comme l’a justement relevé le Conseil d’Etat.
Le Conseil d’Etat rappelle ainsi « qu’un contrat passé entre un syndicat des copropriétaires et son syndic ne peut, sauf disposition législative contraire, mettre directement des dépenses à la charge des copropriétaires et ne peut créer d’obligation qu’au syndicat lui-même ».
Le débiteur vis-à-vis du syndic des frais visés à l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 est le syndicat des copropriétaires.
Dès lors, la disposition du contrat type de syndic prévoyant que le syndicat ne pourra être tenu au paiement des frais visés à l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, est annulée.
Le point 9.2 du contrat type a également été contesté non seulement au regard de l’alinéa 1er visé ci-dessus en ce qu’il impute la charge de certaines dépenses, vis-à-vis du syndic, au copropriétaire et non au syndicat, mais aussi en ce qu’il prévoit que le coût d’établissement du certificat de l’article 20 II de la Loi du 10 juillet 1965 sera supporté par le copropriétaire concerné alors que l’établissement de ce certificat n’est pas visé à l’article 10-1 b) de la Loi du 10 juillet 1965.
Cette disposition est en conséquence annulée, puisque non prévue par les dispositions de la Loi du 10 juillet 1965.
En revanche, cette annulation suscite une interrogation quant à la facturation par le syndic de l’établissement de ce certificat.
En effet, cette prestation n’est pas prévue dans le contrat type dans la liste limitative des prestations particulières.
La logique voudrait que l’annulation par le Conseil d’Etat de la référence au certificat de l’article 20 au point 9.2 du contrat type ne remette pas en cause le droit à cette facturation, le motif d’annulation étant étranger à cette question, pour autant le risque subsiste et il conviendrait que le pouvoir réglementaire se prononce rapidement à ce sujet.
Enfin, il convient de souligner que le Conseil d’Etat décide également que le contrat type est annulé en tant qu’il omet de comporter la mention des frais afférents à la tenue d’un compte bancaire séparé dans la mesure où à la date à laquelle le décret a été pris l’article 21 de la Loi du 10 juillet 1965 en vigueur prévoyait que le contrat de syndic devait faire mention de ces frais.
Il n’en tire pour autant aucune autre conséquence dès lors que depuis la Loi du 6 août 2015, cette disposition a été supprimée, le pouvoir réglementaire n’ayant dès lors plus l’obligation de prévoir de fixer de tels frais.
Dès lors, l’annulation ordonnée par le Conseil d’Etat n’a aucune incidence sur ces frais, ne permettant pas au syndic d’en imputer au syndicat puisque rien n’est prévu ni dans le contrat type ni dans la Loi du 10 juillet 1965.
Enfin, il convient de préciser que ces annulations sont d’effet immédiat, la demande du Ministre de la Justice tendant à ce que ces annulations ne prennent effet que dans l’avenir et que les dispositions ainsi annulées soient maintenues jusqu’au renouvellement du contrat déjà approuvé en ces termes, ayant été rejetée.
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