La qualification des combles est régulièrement source de conflits au sein des copropriétés.
Pour qualifier un comble de privatif ou de commun, la jurisprudence, par application des articles 2 et 3 de la Loi du 10 juillet 1965, prend en compte l’usage qui en est fait et son affectation soit à l’utilité de tous les copropriétaires soit à l’usage exclusif de l’un d’eux.
Ainsi, si le comble est à l’usage exclusif d’un seul copropriétaire, il est privatif.
Si au contraire, il est affecté à l’usage de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux, il est commun.
Les juges doivent alors déterminer cet usage et, à cette fin, s’attachent aux modalités d’accès au comble ainsi qu’à la présence ou l’absence dans le comble d’éléments communs.
Un comble accessible uniquement par les parties communes est qualifié de commun (Cass. 3e Civ. 27 sept. 2006 Administrer déc .2006, p.77)
Un comble accessible uniquement depuis les parties privatives est qualifié de privatif, sauf si des éléments communs s’y trouvent. (Cass. 3e Civ. 17 mai 1995 Loyers et copr. 1995, n°381 ; CA Paris Pôle 4 Chambre 2, 10 oct. 2012, Administrer mai 2013, p.47).
La Cour de Cassation est venue ajouter une qualification intermédiaire au comble par un Arrêt du 26 janvier 2017, qui certes n’est pas un Arrêt de principe mais par lequel elle vient alimenter la jurisprudence concernant la qualification comme partie privative ou commune des combles. (Cass. 3e Civ. 26 janv. 2017, Loyers et copr. 2017, n°88)
La Cour a retenu une qualification intermédiaire, à savoir de partie commune à usage privatif.
La Cour relève en effet que si la disposition matérielle du comble et l’accessibilité uniquement par un lot privatif est un critère à prendre en considération, il convient également de rechercher si l’accès au comble, et au cas d’espèce à la coupole, n’est pas nécessaire pour accéder à une partie commune, à savoir la toiture.
Le comble aurait alors une utilité commune et pourrait être qualifié de partie commune à usage privatif au bénéfice du propriétaire du lot par lequel il est accessible.
Il conviendra d’être attentif à la jurisprudence à venir.
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