LA COLOCATION DANS LA LOI DU 6 JUILLET 1989

• L’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 définit la colocation :

Il s’agit de la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur.

Est exclue expressément la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat.

• Les colocations réalisées par la conclusion de plusieurs baux

S’appliquent les articles L 111-6-1 et L 111-6-1-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Est donc interdite notamment la division d’un logement de moins de 14m² et de moins de 33m³, ou qui n’est pas pourvu d’une installation d’alimentation en eau potable, d’une installation d’évacuation des eaux usées ou d’un accès à la fourniture de courant électrique.

S’appliquent les normes de peuplement définies par l’article L 831-3 du Code de la Sécurité Sociale, à savoir que chaque habitant doit bénéficier de 14m² et 33m³ au moins pour les 4 premiers habitants, 10m² et 23m³ au moins par habitant supplémentaire au-delà du 4^ème.

L’addition des loyers perçus au titre de ces multiples baux ne devait pas dépasser le loyer de référence majoré applicable à l’appartement.

• Conditions propres à toutes les colocations:
• le contrat doit respecter un bail type, dont le contenu a été défini par un décret du 29 mai 2015, qui n’est pas propre à la colocation ;
• bailleurs et locataires peuvent prévoir dans le bail que le bailleur souscrit une assurance pour le compte des locataires, récupérable auprès d’eux ;
• le régime des charges locatives peut, par dérogation à celui de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, être forfaitisé : les parties prévoient au bail d’un forfait versé en même temps que le loyer, en précisant son montant et sa périodicité ; ce forfait ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure.

Mais ce forfait doit être fixé en fonction du montant réel des charges récupérables et ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté.

• L’engagement des colacataires sortants et de leur(s) caution(s):

La jurisprudence estimait, en présence d’une clause de solidarité dans le bail, que le colocataire solidaire ayant donné congé était tenu du paiement des loyers jusqu’à la date d’expiration du bail au cours duquel le congé avait été donné.

En cas de congé du colocataire solidaire, il y a désormais deux cas de figure :

• si un nouveau colocataire vient prendre sa place, la solidarité du colocataire et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré ;
• sinon, la solidarité du colocataire sortant et celle de sa caution prennent fin au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

En zone tendue comme à Paris, le délai de préavis du congé du locataire est d’un mois. En conséquence, le colocataire solidaire et sa caution ne seront plus tenus au paiement des loyers 7 mois après le congé.

L’acte de cautionnement doit identifier, à peine de nullité, le colocataire pour lequel le congé met fin à l’engagement de la caution.

Même si une caution s’engage pour plusieurs colocataires, elle doit préciser exactement leur identité.

Enfin il faut savoir que si des concubins se marient après la conclusion du bail, l’époux qui s’en va et donne congé pourra demander à bénéficier de ce régime de la solidarité, lequel est moins favorable au bailleur que la solidarité légale des époux. 

En effet, en vertu de l’article 220 du Code Civil, les époux sont solidairement tenus, jusqu’à la date de la transcription du jugement de divorce à l’état civil, des dettes ayant pour objet l’entretien du ménage. Ce qui comprend les loyers si le bail a été conclu pour assurer le logement de la famille (Cass. Civ. I 13.10.1992 n°1990-18404…). 

La durée de la solidarité de l’époux est donc en général bien supérieure à 7 mois.