Les locations meublées qui constituent la résidence principale du locataire ne sont plus soumises au régime libéral du Code Civil, ni aux dispositions des articles L 632-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, mais à un régime spécifique inséré dans la loi du 6 juillet 1989 (articles 25-3 à 25-11).
L’article 25-3 énumère les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 applicables aux baux meublés.
Il s’agit des articles :
- 1er (discrimination),
- 3 (la rédaction du bail),
- 3-2 (l’état des lieux),
- 3-3 (le dossier de diagnostic technique),
- 4 (les clauses réputées non écrites),
- 5 (la rémunération des intermédiaires),
- 6 et 7 (la prescription),
- 8-1 (la colocation),
- 18 (décret d’encadrement des loyers),
- 20-1 (obligations et mise en conformité en cas d’indécence),
- 21 (quittances),
- 22 (dépôt de garantie),
- 22-1 (cautionnement),
- 22-2 (pièces justificatives exigées du candidat à la location),
- 24 (clause résolutoire),
- 24-1 (association mandatée pour régler les litiges).
Les articles 17-1 et 17-2 s’appliquent aussi sous certains ajustement (cf. art. 25-9).
L’article 25-4 définit le logement meublé comme un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisante, pour permettre au locataire d’y dormir, manger, et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.
Le décret du 31 juillet 2015 a fixé la liste des éléments de mobilier que doit comporter le logement loué au minimum :
- une literie comprenant couette ou couverture,
- un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher,
- des plaques de cuisson,
- un four ou un four à micro-ondes,
- un réfrigérateur et un congélateur (ou au minimum un freezer),
- la vaisselle nécessaire à la prise de repas,
- des ustensiles de cuisine,
- une table et des sièges,
- des étagères de rangement,
- des luminaires,
- du matériel d’entretien ménagé adapté aux caractéristiques du logement.
L’article 25-5 exige qu’un inventaire et un état détaillé du mobilier soient établis lors de la remise et de la restitution des clefs. Et ces documents sont établis contradictoirement et signés par les parties.
L’article 25-6 prévoit que le montant du dépôt de garantie peut être égal à deux mois de loyer en principal, au lieu d’un mois pour les locations non meublées.
L’article 25-7 précise que le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type, lequel a été défini par un décret du 29 mai 2015.
La durée du bail est d’un an, de même que sa reconduction tacite, sauf les locations consenties à des étudiants, dont la durée peut être réduite à 9 mois, mais sans reconduction tacite.
L’article 25-8 régit le congé du locataire et celui du bailleur.
Le locataire doit respecter un délai de préavis d’un mois, même en cas de durée du bail de 9 mois.
Le bailleur doit respecter un délai de préavis de trois mois et motiver son congé, à peine de nullité, soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux.
Le Juge peut vérifier la réalité du motif et s’il est bien sérieux et légitime.
Il n’est pas prévu d’offre de vente au profit du locataire lors d’un congé pour vendre.
En cas de congé reprise pour habiter, les bénéficiaires sont limitativement énumérés. Ce sont les mêmes que pour la location nue, à savoir le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un PACS, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
Enfin, le bailleur qui donne congé est soumis à l’obligation de proposer un relogement :
- lorsque le locataire est âgé de plus de 65 ans à la date d’échéance du bail et a des ressources inférieures au plafond en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés à la date de notification du congé ;
- lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ans à la date d’échéance du bail, vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée, et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.
A moins que le bailleur ait plus de 65 ans à la date d’échéance du bail ou des ressources annuelles inférieures ou égales au même plafond que pour le locataire à la date de notification du congé.
Enfin la délivrance d’un congé frauduleux est passible d’une amende pénale.
L’article 25-9 prévoit l’encadrement du loyer, de la même manière que pour les baux de locaux nus.
En zone tendue s’appliquent les loyers de références, sauf complément de loyer pour tenir compte des équipements et services associés au logement.
Mais on sait que les loyers de référence ne s’appliquent plus depuis l’annulation des arrêtés préfectoraux par le jugement du Tribunal Administratif de Paris du 28 novembre 2017.
En attendant de nouvelles dispositions, lors du renouvellement du bail devrait s’appliquer l’article 17-2 II qui concerne les zones non soumises à un arrêté : le loyer ne donne lieu à réévaluation que s’il est manifestement sous-évalué, par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.
En cas de hausse du loyer du bail renouvelé, si elle est supérieure à 10%, elle s’appliquera sur 3 ans, et non pas sur 6 ans comme pour les logements non meublés.
L’article 25-10 prévoit une particularité pour les charges locatives : c’est la possibilité de les forfaitiser.
Le bail doit définir le montant et la périodicité du forfait, qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure.
Mais ce forfait n’est pas fixé librement. Il est fixé en fonction des montants que le bailleur aurait pu exiger en application de l’article 23, et il ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou le précédent locataire se serait acquitté.
L’article 25-11 étend la compétence de la Commission de Conciliation aux baux meublés.
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